Mietspiegel

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die "ortsübliche" Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau. Er wird von Städten in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen (z.B. Mieter- und Vermieterverbände, Immobilienmakler usw.) aufgestellt und bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt. Man unterscheidet zwischen einem "einfachen" und einem "qualifizierten" Mietspiegel.

Rechtliche Grundlage

Im Bürgerlichen Gesetzbuch heißt es in Paragraph 558c (§ 558c BGB):

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.

(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.

(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.

Vergleichskriterien

Um Mieten verschiedener Wohnungen miteinander vergleichen zu können, werden sie nach verschiedenen Kriterien bewertet. Dazu gehören das Baujahr des Hauses, die Qualität der Wohnungsausstattung, das Quartier allgemein (schick oder weniger schick) oder die Lage des Hauses (ob es z.B. an einer befahrenen lauten Kreuzung oder am Rande eines Stadtparks liegt).

Einfacher vs. Qualifizierter Mietspiegel

Anhand dieser Merkmale werden dann die gesammelten Mieten zu Kategorien gruppiert wie "Bis zum 31.12.1918 gebaut, ohne Bad und Sammelheizung". Für jede Kategorie wird ein Quadratmeterpreis für die Nettokaltmiete angegeben, der dann als ortsübliche Vergleichsmiete gilt.

Der Unterschied zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel besteht darin, dass letzterer
"nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist" (§558d Absatz 1 BGB).

Der qualifizierte Mietspiegel muss nach zwei Jahren an die "Marktentwicklung" angepasst und alle vier Jahre neu erstellt werden (§558d Absatz 2 BGB). Die schlichte Anpassung kann entweder durch Stichproben erfolgen oder über den Lebenshaltungskostenindex für die gesamte Bundesrepublik, also entsprechend der allgemeinen Verteuerung.

Der qualifizierte Mietspiegel wird von der Gemeindevertretung förmlich beschlossen und in den Amtsblättern der Gemeinden veröffentlicht.

Kritik an offiziellen Mietspiegeln

Die Problematik solcher offizieller Mietspiegel wird schon im BGB deutlich. Dort heißt es seltsam schwammig:
"Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben."

Zum einen ist umstritten, ob es die von § 558d BGB geforderten „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze“ zur Aufstellung von Mietspiegeln überhaupt gibt (vgl. Artz, in: Münchener Kommentar zum BGB, Bd. 3, 4. Aufl. 2004, § 558d BGB Rn. 2 m. w. N.). Zum anderen produziert die gängige Berechnungsmethode wie von selbst satte Mietpreissteigerungen, weil im zugrunde liegenden Zeitraum nur Neuvermietungen berücksichtigt werden, aber keine bestehenden Mieten (jedenfalls in Hamburg). In den Neuvermietungen stecken auch diverse aus frei finanzierten Neubauten, die naturgemäß ziemlich hoch sind und damit überproportional viel Gewicht bekommen.

Der Mietspiegel verzerrt also die ortsübliche Vergleichsmiete systematisch nach oben – zur Freude mancher Vermieter, die nach Veröffentlichung des neuesten Mietspiegels ihren Mietern gleich mal eine Mieterhöhung ins Haus schicken.

Rechtsnatur und Rechtsschutz gegen die Aufstellung von Mietspiegeln

Auch wenn er von der Gemeinde aufgestellt wird, ist der Mietspiegel nach herrschender Auffassung kein Verwaltungsakt (BVerwG NJW 1996, 2046 = ZMR 1006, 449 = JZ 1996, 449 mit kritischer Anmerkung von Huber, 893). Betroffene Mieter oder Vermieter können deshalb auf dem Verwaltungsrechtsweg weder gegen die Festsetzungen eines sogenannten einfachen Mietspiegels vorgehen, noch können sie die Aufstellung eines Mietspiegels überhaupt oder eines Mietspiegels mit bestimmten Inhalten einklagen. Die Aufstellung des Mietspiegels ist nach herrschender Meinung schlichtes Verwaltungshandeln. Nur für sogenannte qualifizierte Mietspiegel wird dies im Schrifttum nunmehr teilweise anders gesehen (vgl. unten).

Weblinks

• Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln des Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
• Mietspiegel Deutsche Städte

Quellen

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